 Последние годы показали, насколько зыбки отношения в
области строительства и продажи загородной недвижимости. На огромных
территориях приостановлена начатая было коттеджная застройка. Покупатели не
могут вернуть вложенные в недострой денежные средства. Реально ли вообще
сегодня стать владельцем нового коттеджа? Вот что думает об этом эксперт,
адвокат Олег Сухов («Первый Столичный Юридический Центр»).
Покупаем коттедж
Покупка
загородной недвижимости — дело хлопотное, не терпящее суеты. Хотите стать
домовладельцем? Действуйте рассудительно, осмотрительно, без ажиотажа. Не
ведитесь на сообщения о «выгодных предложениях». Не стесняйтесь затребовать и
тщательно проверять документы продавцов и застройщиков, даже если это очень
известные компании с хорошей репутацией. И тогда... И тогда ваше счастье вполне
реально.
Документы
на участок
Загородная
недвижимость в стадии строительства реализуется на основании двух отдельных
сделок. С покупателем подписывают:
1) договор на продажу земли (предварительный или, что лучше, основной договор
купли-продажи);
2) договор на приобретение коттеджа (предварительный договор, договор инвестирования, договор
подряда, договор долевого участия, иные договоры).
Хорошо,
если строительство осуществляется на земле, принадлежащей непосредственно
самому застройщику. Но зачастую строительство ведется лицом, не являющимся
собственником надела, и сначала оформляют договор № 2. (Кстати, застройщик
может быть и подрядчиком, в том числе и генеральным.) Такая практика
небезопасна для покупателя.
А
застройщик кто?
Компании
в области загородной недвижимости мало работают по закону 214-ФЗ «Об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...».
Потому риски двойных продаж велики. Проверьте полномочия
компании на осуществление строительства. Для этого истребуются:
- постановления местной власти о предоставлении
застройщику права на строительство;
- инвестиционные контракты с местными органами
власти и иными участниками реализуемого проекта;
- соответствующие акты об
уже частичном, в том числе финансовом, исполнении возложенных на подрядчика
обязательств.
Также
следует проверять финансовую состоятельность компании. Это делается через
Арбитражные суды и органы исполнительного производства. Если у застройщика
имеются долги, то будьте уверены: ваша плата за коттедж пойдёт непосредственно
на погашение долгов.
|
Что бывает
Немало
прецедентов, когда с желающих приобрести коттедж взимались денежные средства по
предварительным договорам купли-продажи на земельные участки, однако в
последующем передача земли в собственность покупателям не производилась.
По
разным причинам. Самая распространенная и драматичная такая: предыдущий
собственник (в лице государства, местных органов власти, юридического или
физического лица), обещавший передать права, вдруг «передумал». Это катастрофа
для всего района коттеджной застройки. Дома стоят, деньги за них заплачены, а
право собственности ни на возведенные объекты, ни на землю оформить нельзя.
Случается
и другое. Предыдущий собственник — за передачу, да вот невозможно оформить
перевод земель (например, пахотных) в соответствующую категорию. Отсюда
проблемы с межеванием земельных участков, с регистрацией в Росреестре...
|
Проект
строительства
 Сам приобретаемый дом, а также
коттеджный поселок в целом, должны
строиться по проектам,
согласованным и
утвержденным в местных органах госуарственной власти.
Проект населенного пункта
помимо прочего включает инфраструктуру;- подъездные дороги,
- объекты электроснабжения,
- газораспределяющие подстанции и газопроводы,
- системы
водоснабжения и канализации.
Наличие
согласованного проекта значительно облегчит покупателю процедуру оформления за
собой права собственности, а также решение вопросов с коммуникациями. Отсутствие
в лучшем случае приведет к значительным временным и финансовым затратам, в
худшем — могут возникнуть непреодолимые проблемы.
Договор
с застройщиком
Вариантов
документального оформления отношений с застройщиком несколько. Договоры
значительно различаются по названию и содержанию, однако есть пункты,
обязательные в любом контексте.
1. Предмет строительства, т. е. сам
дом.
В приложениях к договору должны быть четко описаны все характеристики коттеджа.
Перечни строительных и отделочных материалов, инженерного оборудования, какие
коммуникации к нему подводятся, что в себя включают на праве собственности
места общего пользования и т. п. — чем подробнее, тем меньше потом споров.
2. Стоимость. В
договоре должно быть однозначно определено, что сумма не подлежит изменению
(иначе не исключить попыток застройщика увеличить стоимость возводимого
объекта).
3. Сроки строительства. Неопределенность в данном вопросе может повлечь отказ в
удовлетворении требований
о
взыскании штрафных санкций с застройщика, а также воспрепятствовать
одностороннему отказу покупателя от исполнения договора и возврату выплаченных
денежных средств.
4. Подсудность (город или тот суд, где будут решаться предполагаемые
споры). Обратите внимание на данный пункт. Мне лично встречались прецеденты,
когда при заключении договора в Московской области судиться покупателю
пришлось бы на Дальнем Востоке... Несколько менее значимы и все же важны такие
моменты, как срок и наличие претензионного порядка разрешения спора, штрафные
санкции, права и основания на одностороннее расторжение договора.
Идеальный вариант — оформить в собственность участок в
самом начале отношений с застройщиком, приступать к строительству, уже имея на
руках кадастровые документы, удостоверяющие право собственности на конкретный
надел. Данное право должно быть зарегистрировано в Росреестре по субъекту
федерации. Нужна и выписка из межевого дела федеральной службы Земельного
кадастра, где указано назначение земли, размер участка и вид владения.
|
Оплата договора
Убедитесь, что деньги вы оплачиваете именно тому
застройщику, с которым заключили договор (ООО «NNN» и ООО «NNN-N» — не одно и то же). Кроме того, рекомендую осуществлять
оплату по безналичному расчету. Суды нередко признают виновными в неправильной
оплате не застройщиков, что нарушают законодательство, а покупателей-потребителей, которые теоретически не должны нести ответственность за
неправомерное поведение организаций-продавцов.
Например, в моей практике был
такой случай. Застройщик, принимая наличные, не приходовал их в кассу, в связи
с чем суды признали передачу денежных средств недоказанной. В итоге покупатели
квартир остались и без денег, и без квартир. Подобная история возможна и с
загородным домом.
январь
2015 | www.ml-dom.ru | МОЙ ЛЮБИМЫЙ ДОМ
|
ООО "Таштагольская управляющая компания"